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相続登記

登記事項証明書(登記簿)の読み方と調べ方

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「相続登記すべき対象不動産の登記事項証明書の読み方が分からない」
「そもそもどこにどんな不動産を所有していたのか分からない」
この記事は、そんな方へ向けて書いています。
相続登記するのに、まずやるべき対象不動産の確認、登記簿の読み方、調べ方をまとめました。

登記事項証明書(登記簿)の読み方と調べ方

1 相続登記手続の流れ

①登記すべき対象不動産の確認
②相続人の確定
③相続財産のうち、どれをどの相続人が相続するかを確定
④登記申請書の作成
⑤法務局へ登記申請

2 ①登記すべき対象不動産の確認

該当する不動産の「登記事項証明書」を法務局にて取得。
1通につき600円かかります。
*なお、自宅など土地の上に建物がある場合は、土地の登記事項証明書と、建物の登記事項証明書の2通になることに注意。
*もし地番が分からなければ、
市町村役場の発行する「固定資産の課税証明書」や土地売買の際の「売買契約書」「登記済証」などで確認してください。
それでも分からないときは法務局で尋ねてみるといいでしょう。

(1)不動産登記事項証明書(不動産登記簿)の見方・読み方

相続登記で重要なのは「甲区」
登記事項証明書は、「表題部」と「権利部」に分かれています。
「表題部」は、該当する不動産の所在、地番が記載されています。
「権利部」は、所有権者や抵当権者、抵当権の順位などが記載されています。
「権利部」は、所有権に関する「甲区」と、それ以外の権利に関する「乙区」に分かれています。

原則として、「甲区」の一番下に氏名が記載されている人が、現在の登記簿上の所有者にあたります。
*なお、1つの不動産を複数人で所有する(「共有」の)場合、最後に記載されていなかったとしても、持分が他に移転していなければ、その人も不動産を共有していることになります。

(2)マンションの登記事項証明書(不動産登記簿)の見方・読み方

マンションの登記事項証明書には2パターン
①一体化した登記事項証明書
専有部分(それぞれが所有する部屋(マンション))と土地(敷地)が一体化
②一体化していない登記事項証明書
専有部分(それぞれが所有する部屋(マンション))と土地(敷地)が一体化していない

<相続登記に必要な登記事項証明書>

①一体化していれば、専有部分の登記事項証明書を取得すればOK。
②一体化していないと、専有部分だけでなく、土地の登記事項証明書も取得する必要があります。
*なお、土地についてはマンションの住民らと共有になっているはずですから、被相続人分だけ(「一部事項証明書」)で足ります。

3 相続対象の不動産がわからないとき

(1)相続不動産の調べ方

①固定資産税の課税明細書(または納税通知書)で確認
②登記事項証明書で確認
③権利証で確認
④名寄せ帳を取得して確認

(2)調べ方の詳細

①固定資産税の課税明細書(または納税通知書)で確認

「固定資産税の課税証明書(または納税通知書)」とは、毎年、固定資産税の納付書と一緒に同封されている書類
*なお、山林や原野などで、課税評価額が低く固定資産税が非課税の場合には、課税明細書には記載されませんので、注意してください。その場合には、別の方法で確認する必要があります。

②登記事項証明書で確認

相続登記で重要なのは「甲区」で、原則「甲区」の一番下に氏名が記載されている人が、現在の登記簿上の所有者にあたります。
*1つの登記事項証明書から、ほかの不動産も見つける方法
乙区に抵当権などの「共同担保目録」が記載されている場合、そこに記載された別の地番の不動産も、被相続人の所有である可能性が高いです。

③権利証(「登記識別情報通知書」)で確認

「権利証」とは登記済証などといわれるもの。不動産を購入した際に、権利者であることを証明するために発行されるものです。
平成17年からは数字とアルファベットの羅列である「登記識別情報通知書」に変わりました。

④名寄せ帳を取得して確認

「名寄せ帳」は市区町村が管理する名義人ごとの不動産一覧表です。
不動産の所在により、市区町村で分かれています。
*なお、市区町村によっては、一定額以下の不動産が記載されていない場合もあるので、各自お問い合わせください。

4 登記簿の閲覧・交付における手数料一覧

登記事項証明書の交付
1通につき600円
オンライン請求では、送付を受ける場合500円/通、窓口交付の場合480円/通

登記事項要約書の交付
1つについて450円

地図などの図面の閲覧
450円/1筆・1コ
オンライン請求では、送付を受ける場合450円/通、窓口交付の場合430円/通

登記識別情報に関する証明
書面請求の場合300円、オンライン請求も同じく300円

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